Sogni di sviluppare un progetto ma l'immobile è classificato come terreno agricolo?
Il tuo sogno potrebbe essere solo a pochi documenti dal diventare realtà, visti i recenti emendamenti alle Regole generali del 2002 sulla conversione dell'uso del suolo da parte del Dipartimento per la riforma agraria (DAR).
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Definizione della conversione dell'uso del suolo
La conversione dell'uso del suolo è definita come l'atto o il metodo di modifica dell'attuale uso fisico di un appezzamento di terreno agricolo per uno scopo non agricolo o per lo stesso uso agricolo, ma diverso dalla coltivazione del suolo e dalla coltivazione di colture e alberi, come approvato da DAR.
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Tuttavia, è importante notare che la conversione dell'uso del suolo è diversa dalla riclassificazione. Rispetto alla conversione dell'uso del suolo, la riclassificazione è l'atto di specificare il potenziale dei terreni agricoli da utilizzare per scopi non agricoli. Tuttavia, ciò non consente automaticamente a un proprietario terriero di utilizzare lo stesso terreno agricolo per usi diversi. Nel frattempo, un terreno convertito conferisce al proprietario terriero un diritto effettivo di utilizzare un terreno agricolo precedentemente classificato nella sua destinazione d'uso convertita. Questo è secondo la Sezione 65 della Repubblica Act n. 6657 del DAR, come modificata dall'Ordine Esecutivo (EO) 129-A, e il paragrafo (13), Sezione 3, Titolo XI del Codice Amministrativo Rivisto del 1987, altrimenti noto come EO No. 292.PAL cancella i voli per l'Arabia dal 9 al 13 luglio I clienti ora possono aprire conti PNB online Il cattivo stato dell'agricoltura PH è imputato a politiche mal indirizzate
Terreni agricoli in vendita nelle Filippine
Ci sono terreni agricoli idonei per la conversione dell'uso del suolo?
La risposta breve è no. La risposta lunga, tuttavia, si divide in tre categorie: terreni convertibili, aree non negoziabili per la conversione e aree altamente vincolate per la conversione.
I terreni agricoli ammissibili per la conversione dovrebbero essere riclassificati in usi non agricoli come commerciale, industriale e residenziale attraverso l'unità del governo locale o tramite un proclama presidenziale, secondo RA n. 6657 in vigore il 15 giugno 1988. Per i terreni agricoli riclassificati prima di giugno 15, 1988, tuttavia, dovrebbero essere applicate le linee guida del DAR sull'ottenimento di un'autorizzazione di esenzione.
Le aree non negoziabili per la conversione possono essere ulteriormente suddivise in due categorie. In primo luogo ci sono i terreni agricoli classificati nel Sistema nazionale delle aree protette integrate (NIPAS) come determinato dal Dipartimento dell'ambiente e delle risorse naturali (DENR). La seconda categoria comprende terreni irrigati, irrigabili e terreni agricoli con impianti di irrigazione esistenti, come delineato dalla National Irrigation Administration (NIA).
Tra le aree fortemente vincolanti per la riconversione, infine, si segnalano: i terreni irrigabili con fermo impegno di finanziamento, ma non coperti da progetti di irrigazione; terreni coltivati agroindustriali; altopiani o aree con un'altitudine di 500 metri e oltre che mostrano potenziale per la coltivazione di colture di alto valore o semi-temperate; terreni con avviso di perizia e acquisizione, e; terreni situati all'interno di aree critiche dal punto di vista ambientale (ECA) o coinvolti in progetti critici per l'ambiente (ECP).
Fatta eccezione per i progetti di edilizia abitativa autorizzati, i terreni agricoli altamente restrittivi per la conversione e con aree superiori a cinque ettari dovrebbero essere sottoposti alle deliberazioni del Comitato tecnico sull'uso del suolo (PLUTC) del Consiglio presidenziale per la riforma agraria (PARC).
Processi semplificati
Attraverso il suo Ordine amministrativo (AO) n. 1, serie del 2019, il dipartimento ha ora rivisto le sue linee guida e i metodi volti a semplificare il lungo processo di conversione dell'uso del suolo nelle Filippine. Ciò è stato fatto modificando disposizioni specifiche sull'AO n. 1, serie del 2002 nella speranza di accelerare il processo dei casi di conversione della terra.
Per iniziare, solo il proprietario terriero o il suo rappresentante debitamente autorizzato può richiedere la conversione dell'uso del suolo e presentare tutti i documenti giustificativi. Tuttavia, i terreni agricoli per la conversione acquisiti ai sensi della RA 6657 sarebbero consentiti solo se il richiedente è anche il beneficiario della riforma agraria. Il beneficiario dovrebbe anche pagare per l'intero prezzo del terreno.
Per ottenere un'elaborazione più rapida, le ultime linee guida hanno anche eliminato alcuni requisiti per la conversione dell'uso del suolo, come il certificato del Dipartimento dell'agricoltura (DA); il Certificato di Conformità Ambientale (ECC) del DENR, a determinate condizioni, e; una sovvenzione di conversione per aree da utilizzare come siti di reinsediamento o ricollocazione per le comunità sfollate dopo una calamità dichiarata a livello nazionale, a condizione che non facciano parte delle zone strategiche di sviluppo dell'agricoltura e della pesca (SAFDZ).
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Con gli ultimi emendamenti, le copie elettroniche dei titoli di proprietà sono ora accettate per confermare la proprietà terriera e i suoi proprietari registrati al posto delle copie autenticate. Tuttavia, le seguenti località non sono coperte da questo emendamento specifico: Basilan (Isabela); Batanes (Basco); città di Cadice; Cagayan (Tuao); Città di Dapitan; Negros occidentale; Provincia di Tawi-Tawi (Bongao); Silay City e; Sulu (Jolo).
Verso transazioni pubbliche più fluide
La semplificazione delle principali leggi come le Regole globali del 2002 sulla conversione dell'uso del suolo è un eccellente metodo esecutivo, grazie all'iniziativa del dipartimento. Tuttavia, questo non è solo per evitare costi aggiuntivi ma non necessari per garantire le autorizzazioni individuali. Al contrario, modifiche di obiettivi simili consentiranno al paese di sviluppare un quadro politico globale della terra che utilizzi lo sviluppo agricolo verso una crescita economica sostenibile.
L'autore è il principale architetto di Fulgar Architects, uno studio di architettura che aiuta gli sviluppatori immobiliari locali e internazionali a entrare in specialità di pianificazione e design uniche e diversificate per immobili, hotel, condomini, sviluppi urbani commerciali e misti con una ricerca per il meta- moderno nella prossima architettura filippina