Lobien Realty Group ritiene che il peggio sia passato per quanto riguarda la pandemia di COVID-19. Questa convinzione si basa sull'esistenza di diversi vaccini sicuri e ad alta efficacia che vengono ora implementati in diversi paesi e anche le Filippine hanno avviato le trattative per l'approvvigionamento dei vaccini, con l'avvio della vaccinazione previsto nel secondo trimestre del 2021 .
Stato dell'economia filippina
La Banca asiatica per lo sviluppo afferma che l'economia filippina è ancora in calo, ma si sta lentamente riprendendo, poiché la contrazione del PIL è scesa all'11,5% nel 3° trimestre da una contrazione del 16,9% nel 2° trimestre del 2020. La previsione di crescita del PIL per l'intero anno nel 2020 è scesa a -7,3%, ma dovrebbe aumentare al 6,5% nel 2021. Il Business Expectation Survey (BES) sotto Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) mostra che entro il 2021 l'indice delle prospettive occupazionali potrebbe avere una crescita del 5,3% dopo essere crollato a -5,5 % nel terzo trimestre del 2020.Ayala Land cementa l'impronta nella fiorente Quezon City Quadrifoglio: la porta settentrionale di Metro Manila Il cattivo stato dell'agricoltura PH è imputato a politiche mal indirizzate
Attualmente sono disponibili due modelli rispetto alla ripresa economica del paese dopo una crisi economica esterna: i recuperi avvenuti dopo la crisi finanziaria asiatica (AFC) del 1998 e la crisi finanziaria globale (GCF) del 2008. Un recupero a forma di V è avvenuto sia per l'AFC 1998 che per il GCF 2008. La ripresa nel 2008 è stata più rapida e pronunciata di quella avvenuta nel 1998 AFC. Nel 2008, la rimessa OFW in percentuale del PIL, il tasso di disoccupazione e il tasso di interesse sono stati tutti stabili e le linee di tendenza di questi tre indicatori sono state tutte a sostegno di una ripresa economica; quindi, il recupero molto più veloce e significativo. Tuttavia, per l'AFC del 1997, sebbene il tasso di interesse sui prestiti stesse scendendo per fornire il credito e la liquidità tanto necessari all'economia, la disoccupazione è aumentata e le rimesse dell'OFW sono diminuite, il che andava contro gli sforzi del governo per una rapida ripresa economica. Utilizzando questi indicatori, la crisi economica del 2020 causata dalla pandemia di COVID 19 ha lo stesso quadro dell'AFC del 1997, indicando una ripresa economica più lunga.
Proprio come altri settori dell'economia, l'industria immobiliare delle Filippine ha sofferto nel 2020. Lobien Realty Group, una delle società di consulenza immobiliare in più rapida crescita nelle Filippine, prevede che il 2021 sarà un anno di lenta ma sicura ripresa per il settore immobiliare poiché bene, in particolare per i mercati degli uffici e degli immobili residenziali.
Il mercato degli uffici
Il mercato immobiliare degli uffici della metropolitana di Manila
Attualmente c'è una disponibilità dell'8% di spazi per uffici in tutti i distretti degli affari di Metro Manila. Nel 4° trimestre del 2020, l'offerta di spazi per uffici in Metro Manila ammonta a 739.312 mq mentre l'offerta disponibile ammonta a 313.533,17 mq. il che significa che il 53% di tutti gli spazi per uffici a Metro Manila rimane in affitto. 3 milioni di mq. della fornitura di spazi per uffici sono attualmente nella pipeline di Metro Manila. Il canone medio di questi spazi è di Php1.190/mq.
disparità di reddito nelle filippine
I BPO guidano la domanda di spazi per uffici a Metro Manila che rappresentano circa il 41%, la domanda di giochi è di circa il 16%, mentre altri settori comprendono circa il 43% della domanda di spazi per uffici a Metro Manila.
L'industria BPO ha registrato una crescita FTE del 5,3% dal 2016-2018 e prevede una crescita FTE del 6%-7% per il periodo 2019-2022. Nel 2020, l'occupazione di uffici registrata da parte dei BPO è stata di 143.000 mq. e il fatturato totale è stato di 26,2 miliardi di dollari. Secondo un sondaggio presentato dall'IT & Business Process Association delle Filippine (IBPAP), l'industria BPO è cresciuta per migliorare la produttività dall'inizio della quarantena COVID-19 dal 50% ad aprile, 73% a maggio, 81% a giugno e il 90% a luglio.
L'industria del gioco online/POGO ha occupato un totale di 1,03 Mq. di spazi per uffici dal 2016. Attualmente, la quota di POGO sul totale delle scorte di uffici affittabili fino ad oggi è pari al 9%.
Gli spazi di co-working sono considerati una caratteristica crescente della nuova normalità nei luoghi di lavoro. Startup, liberi professionisti, imprenditori e nomadi digitali e team remoti guidano la domanda di spazi di co-working. Attualmente, ci sono 110 spazi di Co-working a Metro Manila. Gli spazi di co-working totali ammontano a 350.000mq per un totale di 9.786 postazioni di lavoro disponibili. Si prevede che il mercato globale degli uffici flessibili crescerà a un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 18% dal 2020 al 2027. La regione Asia-Pacifico è considerata la regione in più rapida crescita all'interno del mercato globale degli uffici flessibili a causa dell'aumento del co- centri di lavoro e altri stili di spazi per uffici flessibili.
Impatto del Covid-19 sui canoni di locazione degli uffici
Attualmente, la domanda più rilevante e frequente nel mercato degli spazi per uffici è l'impatto della pandemia di COVID 2020 sui canoni di locazione. Lobien Realty Group prevede che ci sarà un calo dei canoni di locazione del 25-30% a partire dal 2021. I calcoli dei canoni di locazione del 2020 non hanno rispecchiato la diminuzione dovuta agli accordi contrattuali dei POGO di circa un anno di cauzioni e depositi anticipati che proteggevano i proprietari reddito da locazione durante i lockdown e nonostante le numerose anticipazioni di locazione. Si prevede che i blocchi, che hanno portato a molte contrazioni e chiusure di attività, alla fuga di molti dei POGO e alla situazione economica prevalente nel 2021 a seguito della pandemia di COVID-19, aumenteranno i tassi di posti vacanti per uffici e attenueranno la domanda di uffici nel 2021.
Il Mercato Immobiliare dell'Ufficio Provinciale
Le township sono diventate luoghi alla moda per gli uffici. Avere spazi residenziali, di intrattenimento, civici, ricreativi e per uffici situati uno vicino all'altro fa appello a molte aziende che cercano spazi per uffici affittabili. Attualmente, ci sono 80 siti di Township nelle Filippine e il 60% di essi si trova fuori Metro Manila.
Next Wave Cities saranno i centri di investimento alternativi al di fuori di Metro Manila. Queste città promuovono il miglioramento a livello nazionale, creano opportunità di lavoro e progresso economico nella loro regione. Queste 10 città New Wave sono Baguio City, Cagayan De Oro City, Dagupan City, Dasmariñas City, Dumaguete City, Lipa City, Malolos City, Naga City, Sta. Rosa City e Taytay Rizal.
C'è un tasso di sfitto del 18% di spazi per uffici in tutti i distretti aziendali provinciali. Nel 4° trimestre 2020 l'offerta totale di uffici provinciali è di 269.711,60 mq. mentre l'offerta disponibile è di 219.184,69 mq, il che significa che solo il 19% degli uffici provinciali esistenti è locato. L'affitto medio è Php 630/mq. per questi uffici.
Il mercato degli immobili residenziali
LRG riferisce che si prevede che gli sviluppatori di condomini lanceranno sul mercato circa 24.000 metri quadrati di unità residenziali nel 2021, mentre si prevede che l'assorbimento condominiale ammonterà a 36.000 metri quadrati. I dati di prevendita del condominio del 2020 sulla percentuale di utilizzo in base alla fascia di prezzo mostrano che il 3% dei condomini con un prezzo inferiore a Php3M, l'11% dei condomini con un prezzo compreso tra Php3M-Php7M, il 45% dei condomini con un prezzo compreso tra Php7M-Php15M e il 41% dei condomini prezzi superiori a Php15M sono stati ripresi nel 2020.
Nel 2020, il BSP afferma che l'indice dei prezzi degli immobili residenziali (RREPI) è precipitato dello 0,4 percento a 131,2 nel terzo trimestre da 131,7 nello stesso trimestre dello scorso 2019, indicando che la domanda è bassa poiché il paese è caduto in recessione a causa del COVID-19 pandemia. Questa è la prima crescita negativa su base annua dal lancio di RREPI nel primo trimestre del 2016. La debole domanda dei consumatori e la bassa preferenza dei consumatori nell'acquisto di case e lotti potrebbero aver contribuito al calo del RREPI poiché la pandemia continua a causare incertezza economica del paese.
Di seguito sono riportati alcuni dei prezzi attuali delle proprietà residenziali nelle aree chiave di Metro Manila:
Valori correnti distrettuali (Php/mq )
- Makati CBD 350.000 – 1.000.000
- Bonifacio Global City 300.000 - 350.000
- Centro Ortigas 250.000 – 280.000
- Muntinlupa / Alabang 120.000 - 140.000
- Bay City 230.000 – 280.000
Lobien Realty Group prevede che il 2021 sarà un anno migliore per il settore immobiliare poiché il peggio della pandemia di COVID-19 sembra essere passato alla luce del lancio aggressivo pianificato dei vari vaccini COVID-19. La velocità e l'entità della ripresa immobiliare dipenderanno anche dalla capacità del governo nazionale di lanciare i vaccini e ricostruire l'economia attraverso le politiche monetarie e fiscali del governo, come previsto dal Bayanihan to Heal as One Law.
AVV.