In una lunga serie di casi, la Corte Suprema ha costantemente ritenuto che le persone che trattano con un agente devono accertare non solo il fatto dell'agenzia, ma anche la natura e la portata della sua autorità. Sebbene questo principio debba essere rispettato poiché si ritiene scritto nella legge, serve anche come consiglio pratico, in particolare per le persone che intendono acquistare e vendere proprietà tramite i loro rappresentanti.
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Per autorizzare un altro ad acquistare o vendere proprietà per tuo conto, di solito esegui un contratto di agenzia o emetti una procura speciale (SPA) a suo favore.
L'agenzia si riferisce a un contratto in cui una persona (l'agente), si obbliga a prestare un servizio o a fare qualcosa in rappresentanza o per conto di un altro (il principale), con il consenso o l'autorità di quest'ultimo.
È giurisprudenza consolidata che l'agenzia si basi sulla rappresentanza. Al riguardo, la Suprema Corte ha dichiarato che l'agente agisce in nome e per conto del mandante nelle materie di sua competenza. Inoltre, gli atti dell'agente hanno lo stesso effetto giuridico che se fossero eseguiti personalmente dal mandante.Ayala Land cementa l'impronta nella fiorente Quezon City Quadrifoglio: la porta settentrionale di Metro Manila Il cattivo stato dell'agricoltura PH è imputato a politiche mal indirizzate
Pertanto, in linea di principio, un agente che agisce nell'ambito della sua autorità non può essere ritenuto personalmente responsabile nei confronti del terzo con cui contrae.
Come la maggior parte dei contratti, l'agenzia è consensuale, ovvero il principale intende nominare l'agente, mentre quest'ultimo intende accettare l'incarico e agire di conseguenza. Il consenso a creare un rapporto di agenzia può essere espresso o implicito dagli atti, dal silenzio o dall'inerzia del mandante e dell'agente.
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Mentre l'agenzia può essere orale, il codice civile richiede che sia in forma scritta in determinate situazioni. Ad esempio, l'autorità dell'agente di vendere terreni o qualsiasi interesse in essi deve essere in forma scritta. In caso contrario, la vendita sarà considerata nulla.
Nel frattempo, una SPA, che specifica gli atti che un agente è autorizzato a compiere ed è necessario, tra gli altri: stipulare qualsiasi contratto mediante il quale la proprietà di un immobile viene trasmessa o acquisita a titolo gratuito oa titolo oneroso; affittare qualsiasi immobile a un'altra persona per più di un anno; creare o trasmettere diritti reali su beni immobili; e compiere qualsiasi altro atto di stretto dominio.
Inoltre, qualora il mandante lo intenda, una SPA deve specificare che l'agente è autorizzato a vendere e ipotecare l'immobile. Questo perché il potere speciale di vendere esclude il potere di ipotecare, mentre il potere speciale di ipotecare esclude il potere di vendere.
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In particolare, il codice civile non richiede che la SPA sia in forma scritta. Tuttavia, come ritenuto dalla Corte Suprema, la SPA deve essere debitamente accertata da elementi diversi dall'asserzione utile del presunto agente che tale autorità gli è stata conferita, a maggior ragione da una SPA autenticata, che comporta la presunzione esecuzione.
A differenza dell'autorità dell'agente di vendere terreni o di qualsiasi interesse in essi, la mancata esecuzione di una SPA in una qualsiasi delle transazioni elencate le renderà semplicemente inapplicabili.
Pertanto, ai sensi del codice civile, i contratti stipulati a nome altrui da persona priva di autorità o rappresentanza legale, o che ha agito al di fuori dei suoi poteri, sono inopponibili, cioè restano validi, ma non possono essere eseguiti dal terzi. Il presunto mandante, tuttavia, può, espressamente o implicitamente, ratificare l'operazione prima che sia revocata dal contraente.
Inoltre, una procura generale, e non una SPA, viene invece eseguita se non elenca alcuno degli atti menzionati, o è altrimenti formulata in termini generali.
A differenza di una SPA, una procura generale copre semplicemente gli atti di amministrazione, che si riferiscono ad atti compiuti nel corso dell'attività.
Esiste una procura generale anche quando deve dichiarare che: il mandante non nega alcun potere all'agente; l'agente può compiere atti che ritenga opportuni; o l'agente è autorizzato a svolgere la gestione generale e illimitata.
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Che siano generali o speciali, le procure sono generalmente interpretate in modo restrittivo. Pertanto, i tribunali non dedurranno o presumeranno ampi poteri da questi documenti, che non includono la proprietà o il soggetto su cui l'agente è autorizzato ad agire.